深圳土地市场再现现象级成交。
6月5日，深圳市南山区粤海街道一宗住宅用地成功出让。经过291轮竞价，保利置业集团有限公司(以下简称“保利置业”)以57.72亿元总价竞得该地块，溢价率150.74%，成交楼面价约10.86万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面单价历史纪录，成为深圳新的“单价地王”。
此次竞拍吸引保利置业、华润置地有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司等6家头部房企参与。地块起始价23.02亿元，最终成交总价较起始价增加34.7亿元，成为今年以来全国土地市场最受关注的交易之一。
资料显示，该宗地位于南山区粤海街道科技园南区，紧邻百度大厦、深圳软件产业基地等产业载体，规划住宅面积49000平方米、可售商业1500平方米，容积率严控2.9、建筑限高100米，是科技园近十年来首度公开出让的低密度纯居住用地。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅向《证券日报》记者表示，该地块兼具粤海科创产业资源与优质教育、商业、医疗配套优势，土地资源极为稀缺。此次成交不仅刷新深圳住宅用地楼面价纪录，也反映出房企对于核心城区优质资产的争夺仍然激烈。
事实上，今年深圳土地市场已呈现出明显的结构性特征。3月份出让的罗湖笋岗地块由深铁集团底价摘得；4月份龙华民治北站地块则以40.18%的溢价率成交。而此次粤海地块不仅刷新深圳楼面价纪录，其150.74%的溢价率也远超此前市场预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，该地块被视为南山科技园板块最后的稀缺住宅开发机会之一。粤海街道汇聚大量科技企业总部和高收入群体，区域职住失衡现象长期存在，改善型住房需求旺盛。
李宇嘉表示，目前科技园片区住房供应以二手房为主，且不少项目楼龄较长，在产品设计、居住体验等方面与新一代改善型住宅存在差距。与此同时，高净值人群对于低密度、高品质住宅产品的需求持续释放，使得区域内优质新房供给显得尤为稀缺。
市场数据也印证了这一趋势。今年5月份，深圳新建商品住宅成交6653套，同比增长36%。其中，高端改善项目成交表现突出。
从全国市场角度来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，截至6月5日，今年全国25个重点城市共成交203宗纯住宅用地，在全部成交地块中，溢价率超过20%的地块共有32宗，超过50%的仅有8宗，而深圳粤海地块150.74%的溢价率不仅刷新深圳纪录，也是今年全国重点城市住宅用地市场溢价率最高的案例。
在严跃进看来，此次“单价地王”诞生体现了房企对于核心城市优质资产价值的认可，也反映出房地产市场供给逻辑正在发生变化。“过去市场更多关注规模化供给，而当前优质地块和高品质产品正成为竞争焦点，供给侧逐步向极致优质供给转型。”
不过，多位业内人士也提醒，应理性看待单宗地块的高热度表现。当前土地市场仍呈现明显分化特征，热点城市核心区优质地块与普通区域地块之间存在较大差异。
孙红梅表示，此次成交将进一步提升南山粤海、科技园板块的价值预期，同时为深圳后续前海桂湾、宝安新安等重点地块出让提供市场参考和预热。未来项目入市后，也有望填补科技园片区新房长期供应不足的局面。
整体来看，业内人士普遍认为，随着房地产市场进入品质竞争阶段，核心城市、核心区域、优质产品的确定性价值正在进一步凸显，而深圳此次土拍，正是这一趋势的集中体现。
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